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1、起手看牌 炒股就看金麒麟分析师研报 ，权威，专业 ，及时 ，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：中国房地产报 中房报记者 梁笑梅丨北京报道 中交地产的这次“断臂求生” ，不仅是企业自救的手段 ，更是一种行业趋势的缩影 。 7月25日，深陷退市危机的*ST中地（000736.SZ ，以下简称“中交地产 ”）发布修订版资产出售草案 ，拟以1元价格将房地产开发业务剥离至控股股东中交房地产集团 。这一“白菜价 ”交易迅速引发市场热议，但背后却是中交地产连续两年巨亏近70亿元 、净资产为-35.79亿元的残酷现实。 多位业内人士向记者指出，1元定价实为象征性操作 ，核心目的是通过“净壳”重组实现轻资产转型 。根据安永华明会计师事务所出具的《备考审阅报告》显示 ，交易后上市公司将聚焦物业管理和资产运营，资产负债率有望显著改善 。同策研究院联席院长宋红卫直言：“这不是贱卖资产 ，而是断尾求生。开发业务已成拖累 ，剥离后反而可能保住上市资格 。 ” 此次重组，也与中交集团7月26日至27日举行的2025年上半年生产经营工作会议精神高度契合——“聚焦主业 、优化结构、提升效率 、强化价值创造 ” 。 一位接近中交地产的资深房地产行业分析师向记者表示 ，“这一决定背后 ，是对过去十年房地产战略失误的深刻反思，也是对未来发展方向的重新校准。” ━━━━ 轻资产转型与债务出清的双重博弈 “1元转让绝非儿戏 ，而是经过精密计算的合规操作 。 ”一位金融分析师向记者解释 ，根据企业会计准则，交易价格需以净资产为基准 。截至2024年末 ，中交地产归属上市公司股东的净资产为-35.79亿元 ，较2023年末的16.16亿元由正转负。1元定价既符合法规，又避免触发额外税务成本 。 宋红卫进一步分析此次交易结构：“实质是控股股东承接所有关联负债 。 ” 近年来为满足项目建设的需要，中交地产债务融资规模较大 ，资产负债率水平较高 ，截至2022年末 、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末 ，公司合并口径融资余额合计为576.44亿元 ，该公司面临较大偿债压力。 根据最新的资产价值评估报告，本次交易标的包括51家公司 。截至2024年12月31日 ，总资产账面价值为434.7亿元 ，负债账面价值为473.9亿元，账面净资产为-39亿元 。经评估后的账面净资产为-29.8亿元。 镜鉴咨询张宏伟表示：“但风险并未消失 ，只是转移 。不过对上市公司而言 ，甩掉包袱才能获得新生 。” 转型方向已清晰写入战略。中交内部文件显示，未来将依托集团基建项目资源 ，重点发展轨道交通物业 、产业园区运营等特色领域 。“这符合国资委对央企‘聚焦主业’的要求 。”上述金融分析师补充道。 ━━━━ 历史包袱到断臂重生 除了战略转型的需要 ，中交地产此次“1元转让 ”房地产开发业务，背后还有一个更为现实的原因——沉重的债务压力与连续多年的亏损 。 2024年年报显示，截至2024年底 ，中交地产总资产为1076.98亿元 ，同比下降12.63% 。自2018年归母净利润达到8.1亿元的高点后，该公司业绩一路下滑 ，近两年更是连续亏损 ，累计亏损额近70亿元。 “今天的局面早在五年前就已注定 。 ”上述接近中交地产的房地产分析师向记者感慨 。 1元转让的背后，折射出中交地产长期存在的战略失误。上述接近中交地产的房地产行业资深分析师向记者再次透露：“2019年~2020年政策收紧时 ，中交地产的经营问题就全面暴露。核心问题在于管理层三大思维缺失：战略上贪大求全而非专注精品 ，布局上盲目扩张而非精准拿地，管控上严重滞后于政策与市场变化 。”该分析师表示 ，“在市场下行期 ，公司反而采取激进扩张策略，缺乏差异化的核心竞争力 ，最终导致今天的被动局面 。 ” 张宏伟进一步分析称：“中交地产的问题 ，不仅仅是经营层面的失误，更深层次的是央企地产平台在市场化竞争中的定位不清。相比民营房企，央企在机制灵活性 、决策效率、市场反应速度上存在天然劣势 。如果继续沿用传统开发模式 ，很难在激烈的竞争中生存 。 ” 宋红卫总结道：“中交地产的这次‘断臂求生’ ，不仅是企业自救的手段，更是一种行业趋势的缩影。未来 ，随着房地产行业进一步向存量市场过渡 ，物业管理和资产管理将成为央企地产平台的新战场 。” 中交地产以“1元转让 ”房地产开发业务，标志着其从传统地产开发向轻资产服务的战略转型正式落地 。这一决定 ，既是面对现实的无奈之举 ，也是面向未来的主动选择。 未来，中交地产能否在物业管理 、资产管理 、商业运营等新赛道中实现突围 ，仍有待观察 。但可以肯定的是 ，只有真正回归服务本质、提升运营效率 、强化品牌价值，才能在这场转型大潮中立于不败之地 。 正如中交集团董事长宋海良在上半年工作会议上所强调的：“要突出价值创造 ，持续顽强奋斗 ，共同书写新时期高质量发展的崭新篇章。 ”中交地产的“1元退房”，或许正是这场新篇章的起点 。
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